Les ventes aux enchères notariales représentent un mécanisme juridique complexe où l’attribution du bien s’effectue au plus offrant. Toutefois, ce processus n’est pas exempt d’irrégularités qui peuvent compromettre sa validité et léser les intérêts des enchérisseurs, particulièrement ceux placés en seconde position. La question des droits et recours de l’enchérisseur en second rang face à une vente entachée d’irrégularités soulève des problématiques juridiques substantielles tant en matière procédurale que sur le fond du droit. Entre contestations possibles, délais de recours et moyens d’action, l’enchérisseur en deuxième position dispose d’un arsenal juridique spécifique dont l’efficacité varie selon la nature des irrégularités constatées et la célérité de sa réaction.
Fondements juridiques et caractéristiques des enchères notariales
Les enchères notariales constituent un mode particulier de vente immobilière encadré par un corpus juridique précis. Contrairement aux idées reçues, elles ne relèvent pas uniquement du droit des obligations, mais s’inscrivent dans un cadre réglementaire spécifique défini principalement par le Code civil et le Code des procédures civiles d’exécution.
Le régime juridique des enchères notariales se caractérise par sa dualité. D’une part, il s’agit d’un contrat de vente soumis aux règles classiques du droit civil (articles 1582 et suivants du Code civil). D’autre part, la dimension procédurale de l’enchère impose le respect de formalités strictes prévues par les articles R.321-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.
La spécificité des enchères notariales réside dans l’intervention du notaire, officier public ministériel, qui garantit la régularité de la procédure. Sa présence confère à la vente un caractère authentique et une présomption de légalité que ne possèdent pas d’autres formes d’enchères.
Typologie des enchères notariales
Il convient de distinguer plusieurs types d’enchères notariales :
- Les ventes volontaires : initiées par le propriétaire du bien
- Les ventes judiciaires : ordonnées par un juge (saisie immobilière, liquidation judiciaire)
- Les ventes sur licitation : résultant du partage d’un bien indivis
Chaque catégorie obéit à des règles procédurales distinctes, mais toutes partagent des principes communs quant à la formation du contrat via le mécanisme des enchères. La jurisprudence de la Cour de cassation a confirmé cette nature hybride dans plusieurs arrêts, notamment dans un arrêt de la première chambre civile du 5 mai 2004 (pourvoi n°01-17.635).
L’enchère constitue juridiquement une offre d’achat irrévocable. Dès son prononcé, l’enchérisseur se trouve engagé sans possibilité de rétractation. Cette caractéristique fondamentale explique pourquoi les irrégularités procédurales revêtent une importance capitale : elles peuvent affecter la validité d’engagements contractuels définitifs.
Le statut particulier de l’enchérisseur en second se définit précisément dans ce cadre. En l’absence d’adjudication au profit du plus offrant (défaillance, nullité), le Code des procédures civiles d’exécution prévoit que le bien peut être proposé au second enchérisseur. Cette position subsidiaire lui confère un intérêt à agir spécifique en cas d’irrégularité, reconnu par la jurisprudence dans un arrêt de la deuxième chambre civile du 17 novembre 2016 (pourvoi n°15-24.352).
Typologie des irrégularités susceptibles d’affecter les enchères notariales
Les irrégularités pouvant entacher une vente aux enchères notariales sont multiples et de gravités variables. Leur identification précise s’avère déterminante pour l’enchérisseur en second rang souhaitant contester la vente. La jurisprudence a progressivement établi une classification de ces irrégularités selon leur nature et leurs effets juridiques.
Une première catégorie concerne les irrégularités substantielles affectant la procédure d’enchères. Parmi celles-ci figurent le non-respect des formalités de publicité préalables à la vente, imposées par les articles R.322-31 à R.322-37 du Code des procédures civiles d’exécution. Une publicité insuffisante ou erronée peut restreindre le nombre d’enchérisseurs potentiels et ainsi léser les intérêts du vendeur comme ceux des enchérisseurs. Dans un arrêt du 23 septembre 2010, la deuxième chambre civile de la Cour de cassation (pourvoi n°09-12.006) a reconnu qu’une publicité inadéquate constituait un motif valable de contestation.
Les irrégularités peuvent aussi résulter de manœuvres frauduleuses durant le déroulement des enchères. La pratique du « torpillage » constitue l’exemple le plus flagrant : elle consiste pour un enchérisseur à surenchérir sans intention d’honorer son engagement, dans le but de faire échouer la vente ou d’écarter des concurrents. La chambre criminelle de la Cour de cassation, dans un arrêt du 4 novembre 2015 (pourvoi n°14-83.894), a qualifié cette pratique d’escroquerie, ouvrant ainsi la voie à des poursuites pénales.
Les vices du consentement dans le contexte particulier des enchères
Les vices du consentement traditionnels du droit des contrats s’appliquent aux enchères avec certaines particularités :
- L’erreur sur les qualités substantielles du bien mis aux enchères
- Le dol résultant de manœuvres destinées à tromper les enchérisseurs
- La violence ou l’intimidation exercée sur certains enchérisseurs
La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 12 janvier 2018, a annulé une vente aux enchères notariales en raison d’informations délibérément trompeuses sur l’état du bien, caractérisant ainsi un dol.
Une troisième catégorie d’irrégularités concerne les défauts dans l’organisation matérielle de la vente. Le non-respect des règles de mise à prix, l’absence de vérification de la solvabilité des enchérisseurs, ou encore des erreurs dans la désignation du bien peuvent justifier la remise en cause de l’adjudication. Un arrêt de la première chambre civile du 10 octobre 2012 (pourvoi n°11-20.702) a ainsi invalidé une vente aux enchères où le notaire n’avait pas correctement vérifié la capacité financière de l’adjudicataire.
Enfin, les irrégularités peuvent provenir d’un manquement du notaire à ses obligations professionnelles. Sa responsabilité peut être engagée s’il n’a pas respecté son devoir d’information et de conseil, ou s’il a commis des erreurs dans la rédaction du cahier des charges. La première chambre civile, dans un arrêt du 28 juin 2018 (pourvoi n°17-16.693), a sanctionné un notaire pour avoir omis d’informer les enchérisseurs de l’existence de servitudes grevant le bien.
Les fondements juridiques des recours de l’enchérisseur en second rang
L’enchérisseur placé en seconde position dispose d’un intérêt juridique spécifique à contester une vente entachée d’irrégularités. Cet intérêt à agir, condition fondamentale de recevabilité de toute action en justice selon l’article 31 du Code de procédure civile, se manifeste de façon particulière dans le contexte des enchères notariales.
La légitimité du recours de l’enchérisseur en second trouve son fondement premier dans l’article 1240 du Code civil (ancien article 1382) relatif à la responsabilité délictuelle. En effet, si la vente irrégulière lui cause un préjudice en le privant de la possibilité d’acquérir le bien, il peut prétendre à réparation. La Cour de cassation a confirmé cette approche dans un arrêt de la troisième chambre civile du 13 février 2020 (pourvoi n°19-11.814), reconnaissant expressément la qualité à agir de l’enchérisseur placé en deuxième position.
Au-delà de la responsabilité civile, l’action de l’enchérisseur en second peut s’appuyer sur les dispositions spécifiques du Code des procédures civiles d’exécution. L’article R.322-72 prévoit notamment que « à défaut d’enchère et lorsque le montant de la mise à prix a été modifié, le bien est immédiatement remis en vente sur baisses successives de ce montant, le cas échéant jusqu’au montant de la mise à prix initiale ». Cette disposition reconnaît implicitement un droit subsidiaire à l’enchérisseur suivant en cas de défaillance du premier.
La dualité des actions possibles
L’enchérisseur en second dispose de deux voies d’action principales :
- L’action en nullité de la vente pour irrégularité substantielle
- L’action en substitution visant à se voir attribuer le bien en lieu et place du premier enchérisseur défaillant
La jurisprudence a précisé les conditions d’exercice de ces actions. Dans un arrêt du 21 mars 2019, la deuxième chambre civile (pourvoi n°18-10.712) a établi que l’action en nullité n’est recevable que si l’irrégularité invoquée a directement affecté les intérêts de l’enchérisseur en second. Un simple vice de forme sans incidence sur le résultat des enchères ne suffit pas.
Quant à l’action en substitution, elle se fonde sur l’article 1344 du Code civil qui permet au créancier d’exercer les droits et actions de son débiteur négligent. Appliquée aux enchères, cette disposition autorise l’enchérisseur en second à se substituer au vendeur pour faire constater la défaillance du premier enchérisseur et obtenir l’adjudication à son profit. Cette interprétation a été validée par un arrêt de la Cour d’appel de Versailles du 7 septembre 2017.
La jurisprudence a progressivement affiné les contours de l’intérêt à agir de l’enchérisseur en second. Dans un arrêt du 2 avril 2014, la première chambre civile (pourvoi n°13-15.674) a précisé que cet intérêt existe même lorsque l’enchérisseur n’a pas formellement protesté lors de la vente. Cette solution s’explique par la nature même des irrégularités, souvent révélées postérieurement à l’adjudication.
Enfin, la Cour de cassation a consacré un véritable droit de préférence au profit du second enchérisseur en cas d’annulation de la vente. Dans un arrêt du 11 mai 2017 (pourvoi n°16-14.339), la deuxième chambre civile a jugé que lorsque la nullité de l’adjudication est prononcée pour une cause imputable au premier enchérisseur, le bien doit être proposé au second enchérisseur au prix qu’il avait offert, sans remise aux enchères.
Procédure et délais de contestation d’une vente aux enchères notariales
La contestation d’une vente aux enchères notariales obéit à un formalisme strict et à des délais rigoureux dont la méconnaissance peut entraîner l’irrecevabilité du recours. L’enchérisseur en second doit donc être particulièrement vigilant quant aux aspects procéduraux de son action.
Le point de départ fondamental réside dans la distinction entre les ventes volontaires et les ventes judiciaires. Pour les premières, régies principalement par le Code civil, l’action en nullité obéit au délai de droit commun de cinq ans prévu par l’article 2224. Pour les secondes, encadrées par le Code des procédures civiles d’exécution, des délais spécifiques plus courts s’appliquent.
En matière de vente judiciaire, l’article R.322-61 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit que les contestations relatives à la validité des enchères doivent être formées « à peine de déchéance, avant l’issue de l’audience d’adjudication ». Cette disposition impose une réactivité immédiate qui peut s’avérer difficile lorsque l’irrégularité n’est pas apparente. La jurisprudence a toutefois nuancé cette rigueur en admettant, dans un arrêt de la deuxième chambre civile du 14 janvier 2016 (pourvoi n°14-26.702), que ce délai ne s’applique qu’aux irrégularités formelles constatables lors de la séance d’enchères.
Les modalités pratiques de la contestation
La procédure de contestation suit différentes voies selon la nature de la vente :
- Pour les ventes volontaires : assignation devant le tribunal judiciaire du lieu de situation du bien
- Pour les ventes judiciaires : action en nullité devant le juge de l’exécution
- Pour les ventes sur licitation : recours devant le tribunal judiciaire ayant ordonné la vente
Dans tous les cas, l’assignation doit être dirigée contre l’ensemble des parties à la vente : le vendeur, l’adjudicataire (premier enchérisseur), et le notaire instrumentaire. L’omission d’une partie intéressée peut entraîner l’irrecevabilité de l’action, comme l’a rappelé la Cour d’appel de Lyon dans un arrêt du 23 novembre 2017.
L’enchérisseur en second doit également respecter des règles de compétence territoriale strictes. L’article R.311-5 du Code des procédures civiles d’exécution attribue compétence exclusive au juge de l’exécution du lieu où est situé l’immeuble saisi. Cette règle de compétence est d’ordre public et son non-respect entraîne une fin de non-recevoir que le juge peut soulever d’office.
Sur le fond, la demande doit être étayée par des éléments probants démontrant l’irrégularité alléguée. La charge de la preuve incombe au demandeur conformément à l’article 1353 du Code civil. Cette exigence probatoire a été soulignée par la Cour de cassation dans un arrêt de la première chambre civile du 9 juillet 2015 (pourvoi n°14-19.241), qui a rejeté le pourvoi d’un enchérisseur n’ayant pas suffisamment établi l’existence de manœuvres frauduleuses.
En parallèle de l’action principale, l’enchérisseur en second peut solliciter des mesures conservatoires, notamment une inscription d’hypothèque judiciaire provisoire sur le bien litigieux. Cette faculté, prévue par l’article L.531-1 du Code des procédures civiles d’exécution, permet de préserver ses droits en empêchant la revente du bien pendant la procédure.
La jurisprudence récente témoigne d’une tendance à l’assouplissement des conditions procédurales au bénéfice de l’enchérisseur de bonne foi. Dans un arrêt du 6 décembre 2018, la deuxième chambre civile (pourvoi n°17-23.598) a admis la recevabilité d’une action en nullité formée après l’audience d’adjudication, dès lors que l’irrégularité invoquée n’était pas décelable lors de cette audience.
Effets juridiques de l’annulation et réparations possibles
Lorsque la contestation de l’enchérisseur en second rang aboutit à l’annulation de la vente, cette décision produit des effets juridiques complexes qui dépassent la simple remise en cause de l’adjudication. Ces conséquences varient selon les motifs d’annulation et les circonstances particulières de l’espèce.
Le principe fondamental guidant les effets de l’annulation est celui de la rétroactivité, conformément à l’article 1178 du Code civil. L’anéantissement de la vente opère ex tunc, c’est-à-dire que les parties doivent être replacées dans la situation qui était la leur avant l’adjudication. Cette rétroactivité implique la restitution du bien par l’adjudicataire et le remboursement du prix par le vendeur.
Toutefois, la jurisprudence a développé des solutions nuancées, tenant compte des spécificités des ventes aux enchères. Dans un arrêt du 7 avril 2016, la première chambre civile de la Cour de cassation (pourvoi n°15-12.268) a précisé que l’annulation pour cause d’irrégularité substantielle n’entraîne pas automatiquement une nouvelle mise aux enchères. Le juge dispose d’un pouvoir d’appréciation pour déterminer les modalités les plus appropriées pour rétablir la situation antérieure.
Le sort particulier de l’enchérisseur en second
L’enchérisseur en second bénéficie d’une position privilégiée après l’annulation :
- Droit de substitution au premier enchérisseur défaillant
- Possibilité d’acquérir le bien au montant de sa dernière enchère
- Droit à indemnisation du préjudice subi si la substitution s’avère impossible
La Cour de cassation a consacré ce droit de substitution dans un arrêt de principe du 3 octobre 2019 (deuxième chambre civile, pourvoi n°18-16.495). Elle y affirme que « lorsque l’adjudication est annulée en raison d’un vice imputable au premier enchérisseur, le second enchérisseur est fondé à demander que le bien lui soit adjugé au prix de sa dernière enchère ».
Cette solution s’explique par la théorie de la perte de chance. En effet, sans l’irrégularité qui a entaché la vente, l’enchérisseur en second aurait eu une chance sérieuse d’acquérir le bien si le premier enchérisseur s’était abstenu ou avait été écarté. Cette perte de chance constitue un préjudice réparable selon la jurisprudence constante de la Cour de cassation.
Lorsque la substitution s’avère impossible, notamment parce que le bien a été revendu à un tiers de bonne foi, l’enchérisseur en second peut prétendre à une indemnisation. Le calcul de cette indemnité tient généralement compte de plusieurs facteurs : la différence entre la valeur marchande du bien et le montant de l’enchère proposée, les frais engagés pour participer aux enchères, et éventuellement le préjudice moral résultant de la frustration d’acquisition.
La responsabilité peut être partagée entre plusieurs acteurs. Le notaire peut voir sa responsabilité professionnelle engagée s’il a manqué à son devoir de surveillance des enchères. Le premier enchérisseur peut être tenu responsable s’il a délibérément perturbé le processus d’enchères. Enfin, le vendeur lui-même peut être mis en cause s’il a dissimulé des informations essentielles sur le bien.
La Cour d’appel de Bordeaux, dans un arrêt du 15 mars 2018, a ainsi condamné solidairement un notaire et un premier enchérisseur à indemniser l’enchérisseur en second à hauteur de 75 000 euros pour perte de chance d’acquisition d’un bien immobilier dans des conditions avantageuses.
En matière fiscale, l’annulation de la vente entraîne également des conséquences notables. Les droits d’enregistrement acquittés par l’adjudicataire évincé peuvent faire l’objet d’une demande de restitution auprès de l’administration fiscale, conformément à l’article 1961 du Code général des impôts. Cette restitution n’est toutefois pas automatique et doit être sollicitée dans un délai de deux ans à compter du jugement définitif d’annulation.
Stratégies juridiques efficaces pour l’enchérisseur lésé
Face à une vente aux enchères notariales entachée d’irrégularités, l’enchérisseur en second rang doit adopter une approche stratégique combinant réactivité et rigueur juridique. L’efficacité de son action dépend largement de la rapidité et de la pertinence des démarches entreprises.
La première étape décisive consiste en une analyse approfondie des irrégularités suspectées. Cette analyse doit être menée avec l’assistance d’un avocat spécialisé en droit immobilier, capable d’identifier les manquements aux règles procédurales et substantielles. La collecte méthodique des preuves s’avère déterminante : procès-verbal d’adjudication, cahier des charges, documents publicitaires, témoignages d’autres enchérisseurs présents lors de la vente.
Parallèlement à cette analyse, l’enchérisseur lésé doit manifester formellement son intérêt pour le bien. Cette manifestation peut prendre la forme d’une lettre recommandée adressée au notaire et au vendeur, rappelant sa position d’enchérisseur en second et son intention de se substituer au premier enchérisseur en cas de défaillance de ce dernier. Cette démarche, sans valeur contraignante, permet néanmoins d’établir la continuité de l’intérêt porté au bien, élément valorisé par la jurisprudence récente.
Actions préventives et conservatoires
Avant même d’engager une procédure au fond, plusieurs mesures préventives s’imposent :
- Demande de mesures conservatoires auprès du juge de l’exécution
- Inscription d’une hypothèque judiciaire provisoire sur le bien litigieux
- Signification d’une opposition à la publication de la vente au service de la publicité foncière
Ces mesures, prévues par les articles L.511-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, visent à empêcher que le bien ne soit revendu à un tiers avant l’issue de la procédure. Leur mise en œuvre rapide peut s’avérer décisive, comme l’illustre un arrêt de la Cour d’appel de Paris du 19 janvier 2021, qui a reconnu la légitimité d’une opposition formée par un enchérisseur en second dès la découverte d’une collusion entre le premier enchérisseur et le vendeur.
Sur le fond, la stratégie contentieuse doit être adaptée à la nature des irrégularités constatées. En présence de manœuvres frauduleuses caractérisées, une action pénale peut être envisagée en parallèle de l’action civile. La qualification d’escroquerie (article 313-1 du Code pénal) ou d’entrave à la liberté des enchères (article 313-6 du même code) permet d’obtenir la constitution de partie civile et renforce considérablement la position de l’enchérisseur lésé.
La Cour de cassation, dans un arrêt de la chambre criminelle du 8 novembre 2017 (pourvoi n°16-87.305), a validé la condamnation pénale d’un enchérisseur qui, en collusion avec le vendeur, avait délibérément surenchéri pour écarter des concurrents sans intention d’acquérir réellement le bien.
Au-delà des actions judiciaires stricto sensu, des voies alternatives peuvent être explorées. La médiation, encouragée par l’article 21 de la loi du 8 février 1995, offre une solution plus rapide et moins coûteuse. Certaines Chambres des notaires ont d’ailleurs mis en place des dispositifs de médiation spécifiques pour les litiges relatifs aux ventes aux enchères.
L’enchérisseur en second peut également solliciter l’intervention de la Chambre disciplinaire du notariat lorsque l’irrégularité résulte d’un manquement du notaire à ses obligations professionnelles. Sans préjuger de l’issue d’une action en responsabilité, la sanction disciplinaire peut constituer un élément probatoire précieux.
Enfin, la jurisprudence récente témoigne de l’efficacité d’une stratégie fondée sur la démonstration du préjudice économique subi. Dans un arrêt du 14 mai 2020, la première chambre civile (pourvoi n°19-11.093) a accordé une indemnisation substantielle à un enchérisseur en second qui avait prouvé que le bien, acquis irrégulièrement par le premier enchérisseur, avait été revendu avec une plus-value significative quelques mois plus tard. Cette approche, centrée sur le préjudice économique réel, ouvre des perspectives intéressantes pour les enchérisseurs lésés.