Le Code de l’urbanisme constitue la pierre angulaire du droit de l’aménagement du territoire en France. Il régit les règles d’urbanisme applicables aux constructions, aux divisions foncières et à l’utilisation des sols. Cet article vous offre une vue d’ensemble des enjeux, principes et évolutions de ce code essentiel pour les acteurs publics et privés, aménageurs, architectes, promoteurs immobiliers et citoyens.
Les objectifs du Code de l’urbanisme
Le Code de l’urbanisme poursuit plusieurs objectifs fondamentaux qui guident les politiques d’aménagement du territoire au niveau national, régional et local :
- Promouvoir un développement équilibré des territoires en tenant compte des spécificités locales et des besoins en logements, équipements, services et emplois.
- Assurer la protection des espaces naturels, agricoles et forestiers.
- Lutter contre l’étalement urbain et favoriser la mixité sociale et fonctionnelle.
- Favoriser la transition énergétique et écologique par une meilleure efficacité énergétique des bâtiments et une utilisation rationnelle des ressources naturelles.
Les principaux documents d’urbanisme
Le Code de l’urbanisme organise la planification territoriale à travers différents niveaux de documents d’urbanisme :
- Le Schéma de Cohérence Territoriale (SCoT) qui fixe les orientations générales d’aménagement et de développement durable pour un ensemble de communes ou d’EPCI (Établissements Publics de Coopération Intercommunale).
- Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) qui détermine les règles d’utilisation des sols à l’échelle communale ou intercommunale, en tenant compte du SCoT et des autres documents supra-communaux.
- Le Règlement National d’Urbanisme (RNU) qui s’applique en l’absence de PLU et encadre les autorisations d’urbanisme comme les permis de construire, les permis d’aménager et les déclarations préalables.
Les acteurs impliqués dans le processus d’urbanisme
La mise en œuvre du Code de l’urbanisme implique une collaboration entre différents acteurs publics et privés :
- Les services de l’État qui contrôlent la légalité des documents d’urbanisme, donnent leur avis sur certaines opérations et peuvent être compétents pour délivrer certaines autorisations.
- Les collectivités territoriales et leurs groupements qui élaborent et révisent les documents d’urbanisme, instruisent et délivrent les autorisations d’urbanisme.
- Les professionnels du secteur immobilier (aménageurs, promoteurs, architectes) qui conçoivent et réalisent les projets urbains conformément aux règles applicables.
- Les associations locales et les citoyens qui peuvent participer aux processus de concertation et d’enquête publique relatifs à l’élaboration des documents d’urbanisme et à certaines opérations d’aménagement.
Les évolutions récentes du Code de l’urbanisme
Le Code de l’urbanisme a connu plusieurs réformes majeures ces dernières années, visant notamment à simplifier les procédures et renforcer certains objectifs :
- La loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové) de 2014 qui a modifié en profondeur le contenu et la portée des documents d’urbanisme, facilité la densification urbaine, instauré la notion de «constructibilité limitée» et renforcé la lutte contre les recours abusifs.
- La loi ÉLAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) de 2018 qui a introduit des dispositions pour accélérer la production de logements, diversifier l’offre immobilière, renforcer la qualité architecturale et paysagère des projets urbains ou encore faciliter la transformation de bureaux en logements.
- Le Plan National d’Action pour l’Adaptation des Villes aux Changements Climatiques (PNACC) qui vise à intégrer les enjeux climatiques dans les politiques d’aménagement du territoire, notamment par le biais des documents d’urbanisme et des opérations d’écoquartiers.
Le Code de l’urbanisme est donc un instrument juridique complexe et évolutif, qui nécessite une veille attentive et une expertise pointue pour en saisir les enjeux, les implications et les opportunités. Il est indispensable pour les acteurs publics et privés de s’approprier ces règles afin de contribuer efficacement à la construction d’un territoire durable, attractif et solidaire.